Релокация просто

О важных законах для инвесторов и переезжающих на Бали

Бали - провинция Индонезии, по большей части расположенная на одноименном острове.

Статья собрана благодаря гостю нашего подкаста, Алексею, который является действующим юристом на Бали. Еще больше вы можете подчерпнуть на его канале. Перед тем, как читать данную статью, мы рекомендуем посмотреть наш выпуск о Бали:

В данной статье мы поговорим о недвижимости, но также затронем иммиграционный закон и другие правила, которые не стоит нарушать и быть внимательным.

Если вас интересуют более бытовые вещи, то их вы можете почитать в нашей предыдущей статье:

Читать подробнее о жизни на Бали

А теперь переходим к законам Республики Индонезии и в частности Бали.

Содержание статьи

Важное из уголовного кодекса Республики Индонезия
Главный закон иностранецев
Получение гражданства Республики Индонезия
Что такое KITAS и KITAP? Как их получить?
Права на землю в Республики Индонезия
Как узнать предназначение и характеристики земельного участка
Об открытии компании в Индонезии
Как иностранцу законно заниматься арендным бизнесом?
Налог для иностранцев в Республики Индонезия

Запись на онлайн консультацию

по подготовке документов

Самое интересное и важное из уголовного кодекса Республики Индонезия:

В Республике Индонезия законы строгие, но работают со скрипом. Но иностранцам лучше о них знать заранее

Вечеринки по ночам

Любое лицо, которое нарушает экологический мир путем ночного (с 23.00 до 07.00) шума, доставляя неудобства соседям, будет приговорено к штрафу в 10 млн. (ст. 265).

Оружие

Любое лицо, которое, производит, получает, пытается получить, передает или пытается передать, контролирует, носит, имеет запасы, владеет, хранит, перевозит, скрывает, использует или вывозит с территории Индонезии оружие для избиения, колющее или холодное оружие - наказывается лишением свободы на срок до 7 лет. Исключение - орудия с/х труда и т.п. инструменты (ст. 307).

Наркотики

Наказание за владение, хранение, использование и распространение наркотиков - от 2 до 20 лет тюрьмы, в зависимости от вида наркотика и массы. За грубые нарушения данной части закона также предусмотрен расстрел (часть 5).

Знакомства на одну ночь

Каждое лицо, вступившее в половую связь с лицом, не являющимся его мужем или женой, подлежит наказанию за прелюбодеяние в виде лишения свободы на срок до 1 года или штрафу 10 млн. (ст. 411). Будьте осторожны, известны случаи провокаций.
Если вы попали на допрос в полицию или просто даете какие-либо показания под протокол, учитывайте существование в УК данной статьи и не оговаривайте себя, поскольку каждое лицо, проживающее вместе как муж и жена вне брака, наказывается лишением свободы на срок до 6 месяцев или штрафом 10 млн. (ст. 411).

Покер

Организация азартных игр - 9 лет тюрьмы или штраф 2 млрд. (ст. 426).
Участие в азартных играх - 3 года тюрьмы или штраф 50 млн. (ст. 427).

Оскорбления

Оскорбления в отношении другого лица публично, устно или письменно наказываются лишением свободы на срок до 6 месяцев или штрафом 10 млн. (ст. 436).
Оскорбление чести и достоинства государственного флага, гимна, президента или вице-президента Республики Индонезия подлежит наказанию в виде тюремного заключения на срок до 3х лет (через соцсети до 4х лет) или штрафу Rp 200 млн. (ст. 218, 219, 235, 238)
Оскорбление чести и достоинства флага, президента или его представителя дружественных к Республики Индонезия стран подлежит наказанию в виде тюремного заключения на срок до 2х лет (через соцсети до 3х лет) или штрафу Rp 50 млн. (ст. 226-228, 231)
Каждое лицо, которое умышленно повреждает, режет, уничтожает или изменяет Рупию с намерением унизить честь Рупии, которая является государственным символом, наказывается лишением свободы на срок до 5 лет и штрафом в размере 1 миллиарда. (ст. 35 Закона № 7 от 2011 года "О валюте").

Драки

Каждое лицо, оказавшее умышленное физическое воздействие на другое лицо, наказывается лишением свободы на срок до 4 лет или максимальным штрафом 50 млн. Если действие приводит к серьезному телесному повреждению - 7 лет тюрьмы (ст. 466, 467).

Аборт

Каждая женщина, сделавшая аборт, наказывается лишением свободы на срок до 4х лет. Лицо, участвующее в такой операции, наказывается лишением свободы на 5 лет. (ст. 463, 464).

Самый главный закон, который должен знать каждый иностранец, проживающий на территории Республики Индонезия:

Законе № 6 от 2011 год “об Иммиграции” регламентирует правила пребывания иностранцев на территории Республики Индонезия, определяет права сотрудников Иммиграционной службы по контролю за соблюдением данных правил и штрафные санкции за их нарушение.

Коротко об основных и важных статьях:
✅️ Статья 13. пункт 1 - перечисляет все причины, по которым иностранцу могут отказать во въезде. Откажут если иностранец:

находится в черном списке РИ;
не имеет действительного проездного документа (про загранпаспорт);
предъявил поддельные документы (например, поддельный обратный билет, да);
не имеет визы (не касается тех, кто имеет право въезжать без визы);
предоставил ложную информацию для получения визы (например, поддельная банковская выписка);
болеет серьезным инфекционным заболеванием (в т.ч. про ковид);
является международным преступником;
находится в розыске;
причастен к предательской деятельности против РИ;
вовлечен в проституцию, эскорт, торговлю и контрабанду людей.

✅️ Статьи 13. пункт 2 - гласит, что иностранцы, которым отказано во въезде, помещаются под надзор в ожидании соответствующего процесса репатриации.

Если вы после очередного визарана поспорить с офицером на паспортном контроле, ссылаясь на соблюдение вами всех пунктов. Чтобы вас не пустить или задержать - офицерам нужно составить отказ со ссылкой на один из пунктов. Зачастую сотрудники Иммиграции отказ никакой не оформляют, а просто незаконно “маринуют” иностранцев в ожидании взятки. Тут уж кто кого пересидит. Whatsapp Комиссии по противодействию коррупции Республики Индонезии.

✅️ Статьи 16 - согласно нее вас могут не только не впустить, но и не выпустить.
Например, если у вас нет действительного загранпаспорта, вы находитесь в списке интересов полиции, списке запрета на выезд или у вас есть обязательства в РИ, которые должны быть выполнены.

✅️ Обязанности иностранцев указаны в статье 71:

предоставить всю необходимую информацию о себе и своей семьи и сообщать в местный иммиграционный офис о любых изменениях гражданского состояния, гражданства, трудоустройства, гаранта или изменении адреса;
предъявить документы или КИТАС/КИТАП по требованию сотрудника иммиграционной службы.

✅️ Согласно статьи 116, каждый иностранец, который не выполняет свои обязательства, предусмотренные статьей 71, подлежит наказанию в виде тюремного заключения на срок до 3-х месяцев или штрафа в размере до 25 млн. рупий. Это особенно важно для владельцев КИТАС, т.к. их адрес в документе должен совпадать с реальным.

✅️ Статья 74 регламентирует выполнение ими функций иммиграционной разведки, таких как получение информацию от общественности или государственных органов или посещение мест и зданий для поиска сведений о местонахождении и деятельности иностранцев.

✅️ Статья 75 перечисляет административные меры, которыми могут быть применимы к иностранцам:

включение иностранца в список лиц, которым запрещен въезд или выезд;
ограничения, изменения или аннулирование КИТАС или КИТАП;
запрет на пребывание в одном или нескольких определенных местах на территории Республики Индонезия;
требование проживать в определенном месте на территории Республики Индонезия;
наложение обременительных сборов;
депортация с территории Республики Индонезия.

✅️ Статья 77 предусматривает процедуру обжалования, путем обращения к министру, однако подача возражения иностранцем не задерживает выполнение иммиграционных административных мер в отношении соответствующего лица.

✅️ Статьи 104-106 - расследования иммиграционных преступлений проводятся на основании уголовно-процессуального законодательства. Иммиграционная служба уполномочена расследовать иммиграционные преступления и имеет право в т.ч. запретить кому-либо покидать место преступления или входить в него для целей расследования, вызывать, допрашивать, обыскивать, арестовывать или задерживать лиц, подозреваемых в совершении иммиграционного преступления, вызвать кого-либо на допрос и заслушать его показания в качестве подозреваемого или свидетеля, фотографировать и снимать отпечатки пальцев подозреваемых, запрашивать информацию из открытых или компетентных источников.

✅️ Статья 108 - что является доказательствами расследования иммиграционных преступлений:

доказательства, предусмотренные уголовно-процессуальным законом;
другие доказательства в форме устной, направленной и полученной информации или хранящейся в электронном или аналогичном виде;
письменное заявление от уполномоченного представителя иммиграционной службы.

Исходя из практики, хватает обычно нескольких фото или скриншотов + показания офицера иммиграции.

✅️ Статья 122 - санкции для тех, кто работает по туристических визам.
Любой иностранец, который умышленно злоупотребляет или осуществляет деятельность, не соответствующую целям и задачам предоставленного ему разрешения на пребывание, может быть приговорен к тюремному заключению на срок до 5 лет и максимальному штрафу в размере 500 млн. рупий.

✅️ Статья 135 - каждое лицо, вступающее в псевдобрак с целью получения иммиграционных документов или гражданства Республики Индонезия, подлежит наказанию в виде тюремного заключения на срок до 5 лет и максимального штрафа в размере 500 млн. рупий.

Получение гражданства Республики Индонезия:

Данный вопрос регламентируется Законом № 12 от 2006 О гражданстве Республики Индонезия и Постановлением Правительства № 2 от 2007 “О процедуре отмены гражданства и восстановления гражданства Республики Индонезия” с учетом поправок, внесенных Постановлением Правительства № 21 от 2022.

Способы получить гражданство Республики Индонезия:

По праву рождения:

Детям, мать или отец, которых имеют гражданство Республики Индонезия;
Детям, рожденным на территории Республики Индонезия, гражданский статус отца и матери которых на момент рождения был неясен, либо когда отец и мать ребенка вовсе неизвестны.

Через натурализацию, если:

исполнилось 18 лет или состоит в браке;
на момент подачи заявления проживал на территории Республики Индонезия (по КИТАС и/или КИТАП) не менее 5 лет непрерывно или минимум 10 лет в совокупности;
физически и психически здоров;
владеет индонезийским языком, а также признает государственные принципы Панчаси́ла (Официальная индонезийская философская доктрина. Буквально: пять основ или пять принципов. Вера в единого Бога, гуманность, единство, демократия, социальная справедливость) и Конституцию Республики Индонезия 1945 года;
никогда не был судим за совершение уголовного преступления, наказуемого лишением свободы на срок от 1 года и более;
получив гражданство Республики Индонезия готов отказаться от любых иных гражданств;
имеет работу или фиксированный доход;
готов оплатить сборы за получение гражданства в государственную казну.

Вступив в брак:
На момент подачи заявления необходимо проживать на территории Республики Индонезия по КИТАС или КИТАП не менее 5 лет непрерывно или минимум 10 лет в совокупности. Если иностранец, несмотря на счастливую семейную жизнь, не готов отказаться от своего текущего гражданства, вместо гражданства Республики Индонезия он получит бессрочный КИТАП.

Проявить себя в стране и заслужить всеиндонезийское признание.
Оценивать достижения будут члены Палаты представителей Республики Индонезия. Решение о гражданстве принимает президент, а весь процесс от подачи заявления до получения ответа по закону занимает 6-9 месяцев. Затем, в случае успеха, в течение 3х месяцев принести присягу.

Каждое лицо, которое для получения гражданства Республики Индонезия умышленно использует ложную информацию, в том числе информацию под присягой, или фальсифицирует документы, наказывается лишением свободы на срок от 1 до 4х лет и штрафом в размере от 250 млн. до 1 млрд. IDR.

Утратить гражданство можно по собственному желанию, либо получив иное гражданство, вступив без одобрения Республики Индонезия в сторонние вооруженные силы или присягнув другому государству.

Что такое Китас (KITAS) и Китап (KITAP)? Как их получить?

KITAS — виза для долгосрочного пребывания, аналог ВНЖ
KITAP — разрешение на постоянное пребывание, аналог ПМЖ.

Как получить Китас (KITAS):
Все иммиграционные вопросы Индонезии регулируются Законом об иммиграции. Есть несколько основных способов получить Китас на Бали:

Инвесторская виза (Investor KITAS, index 313/314)
Этот вариант подходит крупному бизнесу. Вы должны инвестировать в компанию зарегистрированную в Индонезии. Но поскольку на данный момент точных сроков внесения (инвестирования) денежных средств нет, то его оформляют люди и с более скромным достатком.

Период пребывания:

Один год - c313
Два года - c314

Требования:

Компания должна быть с лицензией PT PMA (юр.лицо с иностранным капиталом).
Проинвестировать в страну (по факту потратить на территории Индонезии в рамках деятельности компании) – не менее 10 млрд Rp.

Что дает:

проживать 2 года
можно проживать в Индонезии, выезжать и возвращаться в страну неограниченное количество раз.
можно привезти семью (супруги, дети или родители)
открыть счёт в банке
можно оформить местную страховку
получать скидки на билеты на достопримечательности и на медицинские услуги
нет требований к обязательному сроку проживания на территории Индонезии.
возможность подаваться на визы в Японию, Шенген и другие страны из Индонезии.
возможность получить КИТАП (ПМЖ) через 5 лет.

Что нельзя:
не является рабочей визой, выдаваемой иностранцу и/или его/ее семье, проживающему в Индонезии.

Что нужно для оформления такого КИТАСа:

Подать заявление на сайте molina.imigration.go.id, прикрепив:
Загранпаспорт, который действителен еще минимум 2 года;
Выписка из банка и со счета компании, что у вас на счету есть $2000 или эквивалент в другой валюте;
Фактический или предполагаемый адрес вашего проживания в Индонезии;
Свежую цветную фотографию размером 4 см х 6 см на белом фоне;
Резюме;
Диплом бакалавра/специалиста (если есть).

Виза E33G - КИТАС удаленщика (Remote worker visa)
Что дает:

проживать 1 год
можно проживать в Индонезии, выезжать и возвращаться в страну неограниченное количество раз
можно привезти семью
открыть счёт в банке
можно оформить местную страховку
получать скидки на билеты на достопримечательности и на медицинские услуги.
нет требований к обязательному сроку проживания на территории Индонезии.
возможность подаваться на визы в Японию, Шенген и другие страны из Индонезии
возможность получить КИТАП (ПМЖ) через 5 лет
можно получить водительские права самостоятельно

Что нельзя:

нельзя продавать товары или оказывать услуги непосредственно в Индонезии.
нельзя открывать бизнес или нанимать сотрудников
запрещено работать, получать вознаграждение от частных лиц или компании на территории Индонезии.

Что нужно для оформления такого КИТАСа:

Паспорт со сроком действия не менее 6 месяцев.
Банковская выписка с мин. 2000$ за последние 3 месяца.
Фотография.
Трудовой договор с компанией, зарегистрированной за пределами Индонезии.
Стоимость: 150$ + Rp2,700,000 (визовый сбор).
Подтверждение дохода в виде зарплаты на сумму не менее 60 000$ в год.

Рабочая виза (Work KITAS, index 312)
Нужно найти официальную работу. Вид на жительство при трудоустройстве называется KITAS. Эта долгосрочная виза сначала дается на один год, затем продлевается, а через несколько лет проживания в стране можно претендовать на статус постоянного жителя Индонезии (Kartu Izin Tinggal Tetap, KITAP). Чтобы получить KITAS, нужно заключить договор с работодателем и получить одобрение Министерства труда Индонезии, и оплатить все сборы.
Виза KITAS index 312 выдаётся только под конкретного работодателя и для работы на конкретной позиции, указанной в заявлении. При этом работодатель должен быть действительно заинтересован в специалисте, так как получить одобрение от Министерства трудовых ресурсов в трудоустройстве иностранца и разрешение на работу (IMTA) должен именно работодатель. Затем он же подаёт в Координационный совет по инвестициям Индонезии заявление на выдачу иностранцу рабочей визы (VITAS). А совет в свою очередь направляет в Департамент иммиграции Индонезии рекомендательное письмо. Только после этого заявителю можно подавать документы на визу. Ну как понятно из процедуры, она достаточно сложная и вы действительно должны быть нужны работодателю.
Виза даёт право въехать в страну, оформить ITAS – разрешение на временное пребывание сроком от шести месяцев до одного года, в зависимости от того, что предусмотрено в трудовом договоре, а затем получить карточку KITAS index 312. Если вы директор иностранной инвестиционной компании (PT PMA) или специалист с пятилетним опытом работы и дипломом в той же области вы можете подаваться на рабочий КИТАС сроком 5 лет.

Список необходимых документов:

Загранпаспорт, который действителен еще минимум 2 года;
Фото;
Фактический или предполагаемый адрес вашего проживания в Индонезии;
Диплом бакалавра/специалиста (опционально)
Резюме;
Рекомендательное письмо с предыдущего места работы;
Трудовая книжка;
Мед. страховка.

Семейная виза (Family KITAS) – выдается членам семьи (в том числе родителям), а также иностранцам, которые пребывают в браке с гражданином или гражданкой Индонезии. Семейная виза KITAS дается на 5 лет с обязательным ежегодным продлением. 0б этом можно подробнее узнать на миграционном сайте Индонезии.

Студенческая виза (Student KITAS, index 316)
При поступлении на учебу в индонезийский университет иностранный студент так же получает долгосрочную визу, типа KITAS. Для ее получения нужен контракт на обучение. Ежегодно KITAS продлевается студентом. Претендовать на ПМЖ молодой специалист сможет только после окончания ВУЗа.
На первом этапе иностранец должен оформить разрешение на обучение. Его выдаёт Министерство образования Индонезии. На основании разрешения, которое Минобразования направляет в главный офис Департамента иммиграции в Джакарте, оформляется TELEX. Этот документ отправляется в посольство или консульство Индонезии в стране проживания, и тогда уже можно подавать документы на въездную визу – VITAS.
На основании этой визы заявитель въезжает на территорию страны и в местном Департаменте иммиграции преобразовывает VITAS в ITAS (разрешение на временное пребывание), оформляет MERP – разрешение на многократный въезд-выезд – и получает карточку KITAS (временный вид на жительство).
Срок действия карты – один год. Продлевается автоматически на весь срок обучения.
Студентам виза дает право не только проживать на островах Индонезии, но и работать во время срока учебы, но не более 20 часов в неделю, а в каникулы 40 часов.

Пенсионная виза (Pension KITAS, index 319)
Вид на жительство для пенсионеров и финансово обеспеченных лиц
Наверное, самым легким способом получить вид на жительство на Бали обладают люди, которые имеют пассивный доход, не зависящий от политических дрязг и рыночной ситуации. Долгосрочная виза в этом случае называется КИТАП. Сумма ежемесячной прибыли не может быть менее 2000 долларов.
Постоянным доходом считаются: пенсионные начисления (возраст пенсионера от 55 лет), депозит, приход средств от сдачи недвижимости в аренду (если она сдана в наем надолго и документально все оформлено), прибыль от ценных бумаг, расчетный счет с внушительной суммой.
Если один из супругов не достиг возраста 55 лет, на него можно оформить зависимую пенсионную визу, при наличии официального свидетельства о браке. Так же зависимую пенсионную визу можно оформить на детей (младше 18 лет) заявителя.

Как получит КИТАП?

Иностранцы, владеющие КИТАС, могут подать заявление на КИТАП только после того, как они четыре раза продлевали свой КИТАС (то есть по истечении 5 лет), при этом в течение последних трех лет постоянно проживая на территории Индонезии
Иностранный супруг или супруга индонезийского гражданина могут подать заявление на КИТАП только тогда, когда с даты их свадьбы пройдет два года

Аннулируется КИТАП в случае, если его владелец:

Выехал за пределы Индонезии сроком более чем на 1 год
Не продлил документ по истечении срока его действия
Выехал за пределы страны и не продлил документ по истечении срока его действия
Выехал за пределы страны и не планирует больше возвращаться в Индонезию, уведомив об этом иммиграционную службу
Получил индонезийское гражданство
По тем или иным причинам подлежит депортации
Совершил доказанное уголовное преступление
Угрожает национальной безопасности
Нарушает подписанное им же Положение об интеграции
Нанимает иностранных работников к себе на службу без разрешения на работу
Предоставил неверную информацию о себе при подаче заявления на получение КИТАП
Развелся и больше не состоит с гражданином Индонезии в законном браке (исключение здесь составляют браки, заключенные более 10 лет назад на момент расторжения – в этом случае иностранный супруг не теряет свой ВНЖ)
Умер

Запись на консультацию

по подготовке документов на ВНЖ

Далее поговорим об инвестировании в недвижимость на Бали не слышал только ленивый и человек, живущий на необитаемом острове без выхода в интернет. Мы естественно тоже об то сильно наслышаны и именно поэтому записали целый подкаст. Но также решили более детально расписать законы регламентирующие данную сферу. Данную информацию мы собрали благодарю Алексею - юрист, живущий и работающий на Бали.

Права на землю в Республики Индонезия и кому они доступны?

Последние годы рынок недвижимости в провинции Бали показывает существенный рост. Десятки застройщиков и сотни менеджеров по продажам всегда готовы предложить купить объекты недвижимости на самых разных условиях. Но какие права есть на приобретенный объект недвижимости для иностранцев?

Варианты прав владения землей описаны в законе Республики Индонезия №5 от 1960 (О земле).

В пункте 1 статьи 16 перечислены предусмотренные законодательством земельные права:

право собственности (hak milik)
право на культивацию (hak guna-usaha)
право на строительство (hak guna-bangunan или HGB)
право пользования (hak pakai)
право аренды (hak sewa)
право на расчистку земель (hak membuka tanah)
право на сбор лесной продукции (hak memungut-hasil hutan)

Право собственности (Hak milik) - статьи 20-27:

Наиболее сильное и полное право, которое можно иметь на землю. Данное право может быть передано третьим лицам.

Доступно:
1. Гражданам Индонезии
2. Компаниям по распоряжению правительства Индонезии. В соответствии со статьей 1 Постановления Правительства № 38 от 1963, упомянутыми юридическими лицами являются:

Банки, учрежденные государством;
Сельскохозяйственные кооперативы;
Религиозные организации, назначаемые министром сельского хозяйства/аграрных дел после заслушивания министра религии;
Социальные агентства, назначаемые министром сельского хозяйства/аграрных дел после заслушивания министра социального обеспечения.

3. Иностранцам в результате получения наследства (по праву родства) или расторжения брака (если в течение года иностранец не получает гражданство или не реализует данное имущество, право собственности на землю изымается в пользу государства)

Срок владения: бессрочно.
Право собственности прекращается:
1.земля переходит в собственность государства:

в связи с лишением прав по статье 18 (в общественных интересах, включая интересы нации и государства, а также общие интересы народа, права на землю могут быть аннулированы путем предоставления соответствующей компенсации и в порядке, установленном законом);
в связи с добровольной передачей государству;
в связи с тем, что земля является заброшенной;
если иностранец, получивший данное право не реализовал его в течение года, либо если государство установит, что передача прав иностранцу произошла в следствие умышленных действий.

2. Если земля была уничтожена.

Права на культивацию (Hak guna-usaha) - статьи 28-34:

Представляет собой право обрабатывать землю, непосредственно контролируемую государством для нужд сельскохозяйственных, рыболовных или животноводческих предприятий. Предоставляется на земельный участок площадью не менее 5 гектар. Права на культивацию предоставляются по решению правительства. Данное право может быть передано третьим лицам.

Доступно:

Гражданам Индонезии
Юридическим лицам, зарегистрированным и расположенным в Индонезии

Срок владения: до 25 лет, (если докажете государству, что для Вашей деятельности этого мало, то оно позволит арендовать на срок до 35 лет)
Срок продления: до 25 лет

Право собственности прекращается:

в связи с истечением срока предоставления участка земли;
досрочно в связи с невыполнением условий предоставления;
добровольное освобождение правообладателем до истечения срока;
отзыв в общественных интересах;
в связи с признанием участка земли заброшенным;
в связи с разрушением участка земли;
если владелец перестает быть гражданином Индонезии/Юридическим лицом, зарегистрированным и расположенным в Индонезии и в течение года добровольно не отказался или на законных основаниях не передал право собственности другому лицу.

Право на строительство (Hak guna-bangunan или HGB) - раздел V закона №5 от 1960:

Право строить здания и владеть ими на земле, которая не переходит в собственность владельца права на строительство. Данное право может быть передано третьим лицам. В отличие от Права на культивацию, Право на строительство также могут быть предоставлены на землю c Правом собственности.

Доступно (ст. 36 закона №5 от 1960):

Гражданам Индонезии
Юридическим лицам, зарегистрированным и расположенным в Индонезии.

Право на строительство возникает (ст. 36 закона №5 от 1960, ст. 36 закона № 18 от 2021):

относительно земель, находящихся под непосредственным контролем государства, по решению правительства;
относительно земли в собственности (Hak milik), при заключении соглашения между владельцем земли и стороной, которая оформит Право на строительство на эту землю.

Срок владения (ст. 37 закона № 18 от 2021):

Право на строительство на государственных землях и государственных землях с Правом управления (Hak Pengelolaan, HPL) предоставляется на максимальный срок 30 лет, продлевается на максимальный период 20 лет и продлевается на максимальный период 30 лет. После окончания срока земельный участок передается обратно государству или владельцу Права управления (Hak Pengelolaan, HPL). При правильном использовании в течении срока владения земля может быть вновь предоставлена правительством бывшему владельцу во временное пользование.
Право на строительство на землю c Правом собственности (Hak Milik) предоставляются на максимальный период в 30 лет и могут быть продлены актом, предоставляющим Право на строительство вместо Права собственности.

Владельцам Прав на строительство в качестве доказательства прав выдается Свидетельство о праве на землю. (ст. 39 закона № 18 от 2021).

Владельцы Права на строительство (HGB) обязаны (ст. 42 закона № 18 от 2021):

осуществить застройку и/или обработку земель в соответствии с назначением и требованиями, предусмотренными решением о предоставлении права, не позднее 2 лет после предоставления права;
сохранить почву земли, в том числе ее плодородия и предотвращать ее повреждения, а также сохранять окружающую среду;
поддерживать охранную функцию границ водных объектов или другие природоохранные функции;
соблюдать правила использования пространством, регламентированные территориальной планировкой;
отказаться от прав на землю полностью или частично, если она понадобится для использования в общественных интересах;
передать землю, предоставленную с Правом на строительство, государству, правообладателю Права управления (HPL) или обладателю Прав собственности (Hak Milik) после прекращения Права на строительство.

Правообладатели Права на строительство имеют право (ст. 44 закона № 18 от 2021):

использовать и эксплуатировать Земельный участок в соответствии с его назначением и требованиями, предусмотренные в решении и соглашении о передаче прав;
возводить и владеть зданиями на земле, предоставленной с Правом на строительство, если они предназначены для личного пользования и/или для поддержки предпринимательской деятельности в соответствии с положениями законодательных актов;
осуществлять юридические действия, направленные на освобождение, передачу и изменение его использования и обременение его ипотечными правами в соответствии с положениями нормативных актов.

Право на строительство прекращается (ст. 40 закона №5 от 1960, ст. 46 закона № 18 от 2021):

в связи с истечением срока предоставления участка земли;
досрочно в связи с невыполнением условий предоставления;
добровольное освобождение правообладателем до истечения срока;
при отзыве в общественных интересах;
в связи с признанием участка земли заброшенным;
в связи с разрушением участка земли;
если владелец перестает быть гражданином Индонезии/Юридическим лицом, зарегистрированным и расположенным в Индонезии и в течение года добровольно не отказался или на законных основаниях не передал право собственности другому лицу;
по решению суда, вступившему в юридическую силу.

Право пользования (Hak pakai) - раздел VI закона №5 от 1960:

Право использовать и/или получать доход от земли, контролируемой непосредственно государством, или земли, принадлежащей другому лицу.

Права пользования разделяются на (ст. 49, 51, 52, 53 закона № 18 от 2021):

1.Права пользования в течение определенного периода времени

Доступно:

Гражданам Индонезии;
Юридическим лицам, зарегистрированным и расположенным в Индонезии;
Иностранным юридическим лицам, имеющим представительство в Индонезии;
Религиозным и общественным организациям;
Иностранным гражданам.

Права пользования может быть предоставлено на землю:

Принадлежащую государству (Tanah Negara) на срок 30+20+30 лет по решению Министра;
Находящуюся в собственности (Hak Milik) при заключении соглашения с собственником земли и регистрации его в PPAT. Максимальны срок 30 лет с возможностью продления;
Находящуюся под управлением (Hak Pengelolaan) на определенный срок по решению Министра.

2.Права на использование бессрочно:

Доступно:

Главным правительственным учреждениям;
Региональному правительству;
Местному самоуправлению;
Представителям зарубежных стран и представителям международных организаций.

Права пользования может быть предоставлено на землю:

Принадлежащую государству (Tanah Negara) по решению Министра;
Находящуюся под управлением (Hak Pengelolaan) по решению Министра.

Передача прав возможна (ст. 43 закона №5 от 1960):
В отношении земель, находящихся под прямым контролем государства, Право пользования может быть передано другому лицу только с разрешения уполномоченного должностного лица. Право пользования землей, находящейся в Праве владения, может быть передано другому лицу только в том случае, если это предусмотрено соответствующим договором.

Владельцы Права пользования обязаны (ст. 57 закона № 18 от 2021):

осуществить застройку и/или обработку земель в соответствии с назначением и требованиями, предусмотренными решением о предоставлении права, не позднее 2 (двух) лет после предоставления права;
сохранить почву земли, в том числе ее плодородия и предотвращать ее повреждения, а также сохранять окружающую среду;
поддерживать охранную функцию границ водных объектов или другие природоохранные функции;
соблюдать правила использования пространством, регламентированные территориальной планировкой;
отказаться от прав на землю полностью или частично, если она понадобится для использования в общественных интересах;
передать землю, предоставленную с Правом на строительство, государству, правообладателю Права управления (HPL) или обладателю Прав собственности (Hak Milik) после прекращения Права пользования.

Правообладатели Права пользования имеют право (ст. 59 закона № 18 от 2021):

использовать и эксплуатировать Земельный участок в соответствии с его назначением и требованиями, предусмотренные в решении и соглашении о передаче прав;
использовать водные источники и другие природные ресурсы на предоставленной земле при условии, что предпринимательская деятельность осуществляется в соответствии с положениями законодательства;
осуществлять юридические действия, направленные на освобождение, передачу и изменение его использования и обременение права ипотечными правами в соответствии с положениями нормативных актов.

Право пользования прекращается (ст. 61 закона № 18 от 2021):

в связи с истечением срока, предусмотренного решением о предоставлении, продлении или возобновлении права пользования;
по решению Министра до истечения срока его полномочий:
за невыполнение обязательств и запретов, закрепленных законодательством;
за невыполнение условий и обязательств, содержащихся в договоре о предоставлении земли;
за административные нарушения; или
по решению суда, вступившему в юридическую силу;
при изменении Права пользования на другие земельные права;
при добровольном освобождении правообладателем до истечения срока;
при отзыве участка в общественных интересах;
при отзыве участка на основании законодательства;
в связи с признанием участка земли заброшенным;
в связи с разрушением участка земли;
расторжение договора о предоставлении Прав пользования или заключение договора на предоставление Права управления или Права собственности;
если владелец перестает соответствовать требованиям как субъект прав владения.

Право аренды (Hak Sewa) - раздел VII закона №5 от 1960:

Возмездная аренда земли для строительных целей.

Арендная плата может быть произведена:

один раз или в любой момент времени;
до или после использования земли.

Арендаторами могут стать:

граждане Индонезии;
иностранцы, проживающие в Индонезии;
юридические лица, зарегистрированные и расположенные в Индонезии;
иностранные юридические лица, имеющие представительства в Индонезии.

Некоторые дополнительные сведения из ст. 5, 9, 13 закона №44 от 1995 года о правилах аренды, которые я хотел бы отметить:
Если сдаваемый в аренду дом находится на земле, принадлежащей другому лицу, аренда может осуществляться после получения согласия владельца прав на землю. Разрешение владельца прав на землю предоставляется в письменной форме. Срок аренды дома на чужом земельном участке не может превышать разрешенного собственником земельного права срока пользования землей.
Арендатору запрещается каким-либо образом повторно сдавать в аренду и/или передавать права проживания в доме, который он арендует, третьему лицу без письменного разрешения собственника.
Передача права собственности на дом, находящийся в арендных отношениях, не влечет за собой отмену или прекращение арендных отношений.

Право управления (Hak Pengelolaan, HPL) - глава 3 закона № 18 от 2021:

Не является правом на землю, таким как Право собственности (Hak Milik), Право на культивацию (HGU), Право на строительство (HGB) и Право пользования (Hak Pakai), которые регулируются Основным аграрным законом. Право управления — это часть государственной земли, на которой держателю данного права делегируются полномочия по осуществлению прав государственного контроля.

Права управления, возникающие на государственной земле, предоставляются:

центральным правительственным учреждениям;
местному правительству;
государственным предприятиям
региональным предприятиям;
юридическим лицам, находящимся в собственности у государственного или регионального правительства;
Агентству Земельного Банка;
юридическим лицам, назначенным центральным правительством.

Подводим итог с юристом:

Итак, иностранныe гражданe (физическиe лица), в Республике Индонезия могут обладать следующими правами на землю:
1) Право пользования (Hak pakai). Получить такое право иностранцу на государственную землю вряд ли удастся, поэтому рассмотрим аренду земельного участка, который в собственности у гражданина Индонезии на правах Hak Milik. Законодательство допускает получать Право пользования такого участка на 30 лет с возможностью продления.
2) Право аренды (Hak sewa). Большинство участков арендуют, используя именно это право. Конкретный предельный срок Права аренды законодательством не установлен, однако исходя из положений статей 1570 и 1571 ГК Республики Индонезия договор аренды должен содержать дату окончания аренды, иначе он может быть признан недействительным. После многочисленных злоупотреблений отсутствием в законодательстве предельных сроков на Право аренды, Нотариусы стали ориентироваться на иные виды прав и отказываются заверять договоры аренды с первым сроком аренды более 30ти лет.

План действий по аренде земельного участка достаточно прост: находите участок, проверяете участок и его собственника, согласовываете с собственником условия аренды, составляете и заверяете договор у Нотариуса, который, к слову, берет сбор в размере 1% от суммы сделки. Далее Нотариус, он же, как правило, уполномоченный регистратор прав на землю (PPAT), самостоятельно регистрирует ваше право в Министерстве Аграриев.
Очень важно как будет составлен текст договора с собственником земли. В любой спорной ситуации договор аренды будет иметь первостепенное значение.

❓️ О чем чаще всего умалчивают менеджеры по продажам недвижимости на о. Бали:

Иностранцам доступна только долгосрочная аренда недвижимости. Застройщики предпочитают брать земельные участки в аренду с возможностью продления (обычно, однократного), вместо того, чтобы покупать, для последующего оформления Права на использования HGB. Собственники участков предпочитают получать круглую сумму за аренду раз в несколько десятков лет, нежели один раз за продажу.
Итого, до 90% предложений на рынке недвижимости о. Бали - долгосрочная аренда (лизхолд).

О минусах лизхолда:

Сумма продления неизвестна

Умные лендлорды в последние годы добавляют в договор аренды условие, по которому продлить аренду участка возможно только по рыночной цене, которую, на дату продления определят независимые оценщики. Купив недвижимость на участке недалеко от океана в сказочном Чангу, через условные 25 лет вам, вероятно, для продления аренды земли под ней придется отдать сумму в несколько раз выше той, что вы уже заплатили однажды. Т.е. вместо достойной жизни на пенсии, вам придется искать деньги на продление любимого жилья.

Вы не можете повлиять на условия продления

Продление полностью зависит от условий договора долгосрочной аренды, который девелопер когда-то заключил с собственником участка земли. В части продления, например, в этом договоре может не оказаться пункта, по которому субарендаторы вправе вступать в переговоры о продлении аренды с собственником земли самостоятельно. Предположим, настало время продления, PT PMA девелопера-арендатора давно закрыта или брошена, а собственник вам справедливо говорит: “Вы кто такие, я вас не знаю, … Вот договор, по нему продлевать может только девелопер”.

Продление должно быть коллективным

Собственник сдал в аренду Девелоперу единый участок земли. Девелопер его поделил по своему усмотрению, построил несколько вилл и сдал их в субаренду, в т.ч. одна досталась вам. Но теперь настало время субарендаторам всех построенных на участке объектов недвижимости скинуться и оплатить озвученную сумму за продление. Вот тут и начинается самое интересное: у одного нет средств, другой просто не хочет, третий давно переуступил свои права аренды и кому сейчас принадлежит недвижимость не понятно, четвертый не выходит на связь. И хорошо если это 6-8 вилл, а не жилой комплекс на 50+ апартаментов.

Законодательство и судебная практика

Ввиду того, что срок аренды обычно составляет несколько десятков лет, по многим контрактам он еще не наступил, соответственно нет не то что судебной, а в целом какой-либо существенной практики продления. Законодательство также никак не регулирует данный процесс. Что скажет суд, если собственники под какими-либо предлогами начнут отказываться от договорных обязательств продления - никто не знает.

Наследники

В Индонезии права на землю переходят по наследству сразу всем наследникам. Вполне реальна ситуация, когда продлевать вам придется не с тем человеком, который подписывал договор аренды, а с его детьми/женой/внуками/братьями/сестрами. Семьи на Бали традиционно большие и для продления вам потребуется заручиться согласием всех наследников.

Земля оформлена на доверенного гражданина Индонезии, поэтому готовы продать вам виллу хоть на 100 лет. Реально ли это?

Это заявление идет вразрез с основным законом №5 от 1960 (О земле), а точнее с п. 2 статьи 26:
Любая купля-продажа, обмен, дарение, наследование по завещанию и другие действия, направленные на прямую или косвенную передачу прав “Hak Milik”:

иностранцу;
гражданину, который помимо индонезийского имеет иное гражданство;
юридическому лицу;

является недействительным по закону и данная земля будет изъята в собственность государства при условии, что права других обременяющих их лиц остаются в силе, а все полученные собственником платежи не подлежат возврату.
Судьи законы читают и данную статью применяют.

Рассмотрим пример реального судебного разбирательства:

Решение суда № 872/Pdt.G/2020/PN Dps.

Истец, Гражданка Австралии Louise Marie France Sumadi с супругом соотечественником прибыла на Бали в 2004. Супруги начали поиск земли для покупки в собственность. Обратившись в компанию Bali Realtor к местному риэлтору Desak Nyoman Karmini (главный ответчик) они узнали, что права собственности на землю иностранным гражданам недоступны. Но предприимчивый риэлтор вскоре нашел участок земли в Джимбаране и предложил оформить все на него. Сделка состоялась в 2005 году. У нотариуса были составлены и подписаны:

договор купли-продажи, где новым собственником и покупателем участка земли выступал Nyoman;
договор аренды этого участка между Nyoman и австралийской семьей, по которому аренда оплачена до 2080 года;
доверенность от Desak в адрес Истца на полные права над участком;
пояснительное письмо, где объяснялось, что Nyoman лишь номинальный владелец земли и гарантирует австралийцам дальнейшее владение.

В 2017 году пара достроила на участке дом. В дальнейшем Истец развелась и вышла замуж за гражданина Индонезии. В ходе раздела имущества дом и участок земли перешли целиком к Louise Marie France.

В 2020 году к Истцу в дом заявился покупатель с целью осмотра. В том же году Истец выяснил, что участок земли Nyoman продал еще в 2016 году, и в данный момент он находится в залоге в банке.

Louise Marie France сразу обратилась в суд. У риэлтора она потребовала 8,5 млрд морального ущерба, у Банка снять обременение, у Национальный Земельной Службы перерегистрировать участок земли на нового супруга.

Внимательно изучив все составленные нотариусом документы суд пояснил, что любое соглашение, которое порождает права собственности или открывает пробелы для того, чтобы иностранцы могли пользоваться правами на землю, как если бы она была их собственной, признается незаконным.

Суд отклонил иск, а также постановил:

Признать незаконным все документы, подписанные в 2005 году, кроме договора купли-продажи на имя покупателя Nyoman.
Все, что в дальнейшем произошло с участком земли, признать законным.
Истец и ее новый супруг обязаны освободить спорный участок и построенный на нем дом, т.к. не имеют никаких прав там находиться.

Чаще всего иностранцы приобретают (арендуют) землю под строительство, чтобы построить какой-либо вид недвижимости для последующей сдачи в аренду. Но не каждая земля подходит для такой деятельности. И даже если вы не планируете самостоятельно заниматься строительством объекта, а собираетесь приобрести ее у местного девелопера, не лишним будет проверить назначение земельного участка.

Как узнать предназначение и характеристики земельного участка:

На Бали предусмотрены различные зоны для строительства различных объектов.
🟢 Зеленый — сельское хозяйство
Сельскохозяйственные территории отличаются плодородной почвой, доступом к воде и близостью к другим фермерским угодьям, что делает их идеальными для выращивания и сбора урожая. Стоит помнить, что строительство в такой зоне запрещено. Зонирование сельскохозяйственных земель на Бали предназначено исключительно для сельскохозяйственной деятельности, а не для развития недвижимости. Здесь запрещено строительство жилья

🟡 Желтый — строительство жилой недвижимости
Она предоставляет возможность строительства домов, квартир и прочих типов жилых объектов, преимущественно в городских и пригородных районах Бали. Земельные участки этой зоны обладают хорошей доступностью к коммунальным и общественным услугам, что делает их удобными для проживания населения. Здесь запрещено возводить гостевые дома. Некоторые местные жители, имеющие дома в жёлтой зоне, сдают их в аренду на короткий срок.

🔴 Красный — коммерческая деятельность, бизнес и деловые кварталы
Коммерческая земля в этой зоне подразделяется на три категории: центральный деловой район, коммерческий район и туристический район. Такие районы обычно имеют высокую плотность населения и отличаются близостью к общественным объектам инфраструктуры.

🩷 Розовый — туристическая зона
В этой зоне размещаются отели, курорты и виллы, расположенные в туристических районах, таких как Кута, Семиньяк и Нуса Дуа. На Бали существуют два типа земельного зонирования для туристической деятельности. Первичное зонирование предназначено для крупномасштабного размещения объектов, а вторичное — для менее крупных. Розовые земли располагаются недалеко от пляжей, культурных районов и развлекательных учреждений.

🟠 Оранжевый — комбинированная зона
В таких районах первый этаж предназначен для коммерческой деятельности, а выше — для жилых площадей. Здесь позволено строить магазины и квартиры в одном районе.

На карте сайта Главного управления территориального планирования Министерства аграрного территориального планирования и Национального земельного агентства для визуального комфорта пользователей земельные участки раскрашены в разные цвета в соответствии с характеристиками пригодности земельных участков. Поэтому на Бали часто можно услышать, что та или иная земля находиться на розовой или красной земле.

Сами участки разделяются законодательством, конечно же, по кодам и субкодам зон, которых не 3 и даже не 10, а более 30. Цвет на карту добавили лишь для удобства.

Законом зафиксированы более двухсот видов строений и различных способов использования участка.

Если же нужно узнать, какие требования и ограничения существуют на конкретном участке земли, то необходимо:

Уточнить код и субкод участка на ресурсе.
Открыть документ под названием Территориальный план развития (RDTR) конкретного района или регентства, в котором расположен участок.
Изучить в RDTR требования для конкретного вида строений, которые вы планируете на этом участке возводить.

RDTR - подтверждает закон № 26 от 2007 года "О территориальном планировании". При использовании пространства каждый обязан соблюдать определенный пространственный план, использовать строения в соответствии с разрешениями на использование, а также соблюдать условия, предусмотренные требованиями разрешения на использование строений (ст. 61).

Любое лицо, нарушившее положений статьи 61, будет, согласно ст. 62, 63, подвергнуто административным санкциям:

письменное предупреждение;
временное приостановление деятельности;
временное приостановление предоставления государственных услуг;
закрытие локации;
отзыв разрешений;
аннулирование разрешений;
снос зданий.

За нарушение статьи 61 статьями 69-71 также предусмотрено уголовное наказание в виде лишения свободы на срок до 3 лет и штраф до 1 млрд. IDR.

Если продавец показывает IMB/SLF на свое строение заверяя, что все построенное узаконено - это также ничего по факту не гарантирует. Если истец в суде докажет, что при строительстве или использовании участка земли нарушен RDTR, суд благополучно отзовет IMB/SLF до устранения нарушений, либо примет решение о сносе.

Какие виды компаний может открыть иностранец в Индонезии и чем они отличаются?

Perseroan Terbatas (PT) - это общество с ограниченной ответственностью (юридическое лицо, капитал которого разделен на акции). В Индонезии существуют 2 типа Perseroan Terbatas, это PT PMDN (местная компания) и PT PMA (иностранная компания). Это два основных варианта, по которым действуют иностранные бизнесмены.

PT PMDN (Penanaman Modal Dalam Negeri, местная компания)
Такого типа компания может принадлежать на 100% только гражданам Индонезии.

Для открытия местной компании РТ PMDN нужны:

два местных акционера;
один местный директор;
один местный комиссар.

То есть, такая компания регистрируется на индонезийцев. Иностранец же выступаете как спонсор бизнеса и по факту не имеет никаких юридических прав в этой компании. В данном случае заключается, например, договор займа, который не дает права номинальным собственникам претендовать на прибыль компании. Если возникает внутренний конфликт или компания сталкивается c финансовыми трудностями, то спонсор может расторгнуть договор и ищет других людей для сотрудничества. При этом смена владельцев не требует роспуска всей компании.
Преимуществом данного вида компании является то, что нет запрещенных видов деятельности (например, салон красоты). И потому этот вариант компании получается очень удобен.

PT PMA (Penanaman Modal Asing, компания с привлечением иностранного капитала)

В данном типе компании учредителями могут быть два и более юридических или физических иностранных лиц со 100% владением акций и обязательным привлечением иностранного капитала. Акции компании делятся между собственниками практически в любом процентном соотношении.

Для компании с иностранным капиталом нужны:

два иностранных физических или юридических лица;
один местный или иностранный комиссар;
один местный или иностранный директор.

Иногда и в таком варианте возникает требование, чтобы акционером выступал гражданин Индонезии или местная компания PT PMDN, например, если сектор компании указан в отрицательном инвестиционном списке (DNI, Daftar Negatif Investasi - документ, регулирующий отрасли с ограниченным доступом). Или для архитектурной и строительной деятельности, где необходимо участие местной компании-соучредителя (компании PT PMDN) с долей не менее 33%, остальные 67% могут принадлежать иностранным учредителям.

Преимущество данной варианта является полное владение компании, а также оформление инвесторского КИТАС (аналог ВНЖ).

Минусом данного варианта является то, что не все виды деятельности (KBLI) доступны для таких компаний, например, салон красоты. Список закрытых для PT PMA видов деятельности довольно часто меняется, с ним можно ознакомиться на сайте ведомства OSS.

Помимо этого, данный вариант подразумевает крупную инвестицию.
Минимальный уставной капитал компании с иностранным участием определен Постановлением Координационного совета по инвестициям № 4 от 2021 года, статья 12 которого гласит, что общая сумма инвестиций должна быть не менее 10 млрд. индонезийских рупий, исключая землю и здания, на каждый активный код вида деятельности KBLI, если он не связан с остальными KBLI.

Т.е. если вы под флагом своей компании хотите открыть ресторан, шить одежду, а также заниматься недвижимостью и оптовой торговлей, вы должны привлечь 10 млрд инвестиций по каждому из этих направлений.
В отношении коммерческой деятельности по развитию и эксплуатации недвижимости земля и здания зачтется в инвестиции только в том случае, если PT PMA целиком принадлежат всё здание или жилой комплекс.
Таким образом, минимальный уставной капитал PT PMA зависит от количества KBLI и должен им соответствовать.

О сроках внесения уставного капитала.
Ранее, п. 5 ст. 6 Постановления BKPM № 5/2019 требовал от PT PMA внести сумму УК в течение года с даты получения бизнес-лицензии.
Но, к счастью возросшего числа инвесторов, это Постановление было отменено указанным выше BKPM 4/2021, которое конкретных сроки внесения УК не регламентирует.

Поэтому, в данный момент для регистрации новой компании нет необходимости вносить какие-либо суммы в уставной капитал, но компания должна понимать, что Координационного совета по инвестициям ожидает выполнения заявленных сумм инвестиции. Для этого компании обязаны ежеквартально представлять в BKPM отчеты о своих инвестициях по каждому используемому KBLI.

Есть еще один действующий документ, регламентирующий размер уставного капитала, это закон № 22 от 2023 "О визах и разрешения на пребывание". Согласно п. 2 ст. 38 данного закона учредитель, претендующий на КИТАС инвестора, обязан иметь размер доли в УК компании не менее 10 млрд. рупий. Т.е. если вы и еще 7 ваших друзей захотите открыть компанию для получения КИТАС инвестора, общий заявленный УК такой компании должен быть не менее 80 млрд. рупий, по 10 млрд. от каждого учредителя.

Можно ли открыть PT PMA, арендовать виллы и сдавать их посуточно?

Начнем с обзора видов деятельности, которые чаще всего предлагают иностранцам, планирующим заниматься недвижимость в Индонезии:

KBLI 68111 “Собственная и арендованная недвижимость”.

В эту группу входят предприятия, покупающие, продающие, арендующие и эксплуатирующие недвижимость, находящуюся в собственности или в аренде, а также предоставление домов и квартир с мебелью или без нее для постоянного пользования, ежемесячно или ежегодно. В том числе деятельность по купле-продаже земли, освоение зданий для самостоятельной эксплуатации (для сдачи в аренду помещений в здании), разделение недвижимого имущества на земельные участки без застройки и эксплуатацию жилых помещений под движимые дома.

KBLI 68200 “Недвижимость на основе гонораров или договоров”

В данную группу входит деятельность по предоставлению недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, включая услуги, связанные с недвижимостью, такие как агентская и брокерская деятельность, посредничество в покупке, продаже и аренде недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, управление недвижимостью на платной или договорной основе. Услуги по оценке недвижимости и деятельность агентов по недвижимости на платной основе.

Вроде все легко и понятно, но нюансы всплывают на этапе изучения подкатегорий KBLI

✔️Подкатегория 68
Эта основная категория включает покупку, продажу, аренду и эксплуатацию недвижимости, зданий и жилых домов, торговых центров и торговых мест, а также собственную или арендованную землю, а также предоставление жилья для длительного использования на ежемесячной или ежегодной основе. В эту основную группу также входит самоуправляемое строительство зданий.

✔️Подкатегория 681
В эту подкатегорию входят:

покупка, продажа, аренда и эксплуатация недвижимости, зданий и жилых домов, торговых центров и торговых мест;
собственная или арендованная земля, а также предоставление жилья в долгосрочное пользование на ежемесячной или ежегодной основе;
самостоятельное строительство зданий, в том числе бизнес и туристических категорий.

Категория не включает:
разработку строительных проектов, предоставление гостиниц и других аналогичных и нежилых помещений для краткосрочного проживания.

✔️Подкатегория 6811
В эту подкатегорию входят:

покупка, продажа, аренда и эксплуатация собственного или арендованного недвижимого имущества, такого как многоквартирные и жилые дома, нежилые здания, включая складские помещения, торговые центры и торговые центры, земельные участки, места для проведения мероприятий, конференций, выставок;
предоставление домов, квартир или квартир с мебелью или без нее для постоянного использования, как на ежемесячной, так и на ежегодной основе.

Эта подкатегория включает в себя:

строительство зданий для собственной эксплуатации, например, для сдачи в аренду площадей в здание;
разделение недвижимого имущества на земельные участки без застройки;
эксплуатация жилых помещений для передвижных домов;

Категория не включает:

строительство зданий для продажи, см. 4101 (привет девелоперам, которые продают во “фрихолд”)
разделение земель и застройка, см. 4291;
эксплуатация гостиниц, гостиничных номеров и т.п., см. 5511;
эксплуатация гостиничных апартаментов, гостиничных кондоминиумов и аналогичных и т.п., см. 5519.

✔️Подкатегория 682
В данную группу входит деятельность по предоставлению недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, включая услуги, связанные с недвижимостью, такие как брокерские услуги, управление недвижимостью за вознаграждение или на договорной основе, услуги по оценке недвижимости и сторонние агенты по недвижимости.

✔️Подкатегория 6820
Включает:

деятельность агентов по недвижимости и брокеров;
посредничество по покупке, продаже и аренде недвижимости за вознаграждение;
управление недвижимостью на основе вознаграждения или контракта;
услуги по оценке недвижимости;
агентская деятельность в сфере завещаний на недвижимость;

Категория не включает:

юридическую деятельность, см. 6910
услуги по поддержке объектов, см. 8110, т.е. общая внутренняя уборка, техническое обслуживание, вывоз мусора, охрана и охрана, доставка почты, прием гостей, стирка и сопутствующие услуги.

Итого, виды деятельности 68111 и 68200 не позволяют заниматься посуточной арендой, а также оказывать услуги по содержанию объектов недвижимости.

Почему же PT PMA используют только вышеперечисленные KBLI?
Дело в том, что единственная организационно-правовая форма, доступная иностранным инвесторам, это PT PMA, а минимальный уставной капитал PT PMA - 10 млрд. рупий.

Согласно закону № 20 от 2008 года о микро, малых и средних предприятиях в который не так давно были внесены правки Постановлением № 7 от 2021 размер бизнеса определяется по заявленному уставному капиталу:

Микробизнес: до 1 млрд рупий
Малый бизнес: от 1 до 5 млрд рупий
Средний бизнес: от 5 до 10 млрд рупий
Крупный бизнес: свыше 10 млрд рупий

Таким образом, PT PMA относится к крупному бизнесу.

Размер компании важен потому, что KBLI по краткосрочной аренде недоступны для крупного бизнеса, согласно Постановления № 49 от 2021 года.

В том числе недоступны для PT PMA:
55191 - Молодежный Хостел (сюда можно отнести все гестхаусы);
55193 - Виллы;
55194 - Апарт-отели (гостиничные апартаменты, кондоминиумы и т.п.);
55199 - Предоставление другого жилья на короткий срок;
55130 - Коттеджи (легендарный “Pondok Wisata”);
55120 - Мотель (известен как “Hotel Melati”);
55110 - Отель (тот, что со звездами).

Выход: законный выход только один, привлекать для посуточной аренды локальную компанию (PT PMDN).

Какой предусмотрен штраф?
Согласно Постановления № 5 от 2021 года о внедрении лицензирования бизнеса на основе рисков для нарушителей предусмотрены следующие санкции:
🔻 предупреждение (с требованием внести исправления в документы компании);
🔻 временное приостановление предпринимательской деятельности;
🔻 административные штрафы;
🔻 отзыв лицензии на ведение бизнеса.

Запись на онлайн консультацию

по подготовке документов

Совет, как эффективно взаимодействовать с юристом:

Многим людям привычнее созваниваться или встречаться с юристом лично и в формате общения получать ответы на свои вопросы, однако данный подход имеет существенные недостатки т.к. юрист не робот и не сможет в ответах цитировать наизусть все законы со ссылками на их конкретные пункты. Кроме того, законы имеют свойства регулярно изменяться и дополняться, не говоря уже о различных комментариях и судебных делах по ним.

Вам будет сложно проверить ответы юриста, даже если вы в ходе общения их записали. Вам будет сложно оперировать данными ответами, ведь согласитесь, довод: "мне так мой юрист сказал", - совсем не то же самое, что: "закон номер X, статья Y".

Получив от вас конкретные вопросы и определенное количество времени на подготовку, хороший юрист предоставит вам ответы со ссылками на действующее законодательство и актуальную правоприменительную практику по ним.

Совет: формулируйте вопросы и требуйте от юристов всегда обоснованные письменные ответы с ссылками на закон.

Налог для иностранцев в Республике Индонезия:

Налоговое законодательство Республики Индонезия присваивает иностранным гражданам два статуса:

Статус иностранного субъекта налогообложения или SPLN (Subjek Pajak Luar Negeri) - имеет любой иностранный гражданин, который находится на территории Республики Индонезия 183 или менее дней суммарно в течение периода в 12 месяцев.

А если иностранный гражданин более 183 дней в течение периода в 12 месяцев) находится на территории Республики Индонезия, то он получает статус SPDN (Subjek Pajak Dalam Negeri), т.е. статус налогового резидента РИ. Иностранец со статусом SPDN обязан уплачивать подоходный налог (PPh) почти с любого дохода (исключения перечислены в п.3 ст. 4 закона № 36 от 2008г), в т.ч. полученного из источников за пределами РИ. Благо, между РИ и 71 страной подписано соглашение об избежание двойного налогообложения (файл прикреплен).

Начисление и уплата подоходного налога (PPh) регулируется законом РИ № 36 от 2008г. Далее рассмотрим наиболее популярные и актуальные виды PPh. Коротко в РИ они именуются по номеру статьи закона: PPh 21, PPh 23 или PPh 26.

Подоходный налог для граждан Индонезии и иностранцев со статусом SPDN (налоговые резиденты):

PPh 21
Если ваш доход вам выплачивает работодатель, зарегистрированный в Республике Индонезия, то он, выступая налоговым агентом, сам ежемесячно отчитывается за вас по PPh 21 до 20 числа месяца, следующего за отчетным и уплачивает данный налог.

В Республике Индонезия для разных категорий граждан существуют лимиты по минимальному доходу, если вы зарабатываете меньше этого лимита, налог на доход вы не уплачиваете. Необлагаемый налогом годовой доход (PTKP) для холостого налогоплательщика: 54 млн. IDR, для состоящего в браке + 4.5 млн. IDR, если супруг(а) не работает, то к лимиту добавляется еще + 54 млн. IDR, а также по + 4.5 млн. IDR дополнительно на каждого ребенка или иждивенца в семье (постановление PMK 10 от 2016).
В Республике Индонезия действует прогрессивная ставка налога на доходы. Чем больше вы зарабатываете, тем выше для вас будет ставка налога. Если вы заработали больше определенного законом лимита, то ставка налога рассчитывается следующим образом:
Годовой налогооблагаемый доход от 0 до 60 млн IDR - 5%*
Годовой налогооблагаемый доход от 60 до 250 млн IDR с учетом 15%*
Годовой налогооблагаемый доход от 250 до 500 млн IDR с учетом 25%*
Годовой налогооблагаемый доход от 500 млн до 5 млрд IDR - 30%*
Годовой налогооблагаемый доход свыше 5 000 млрд IDR - 35%*
* Для налогоплательщиков, у которых не открыт NPWP, сумма налога увеличивается на 20% (п. 5а ст. 21)

PPh 23
Данная статья указывает ставки налога на отдельные конкретные виды доходов, которые возникают вследствие сделок между стороной, предоставляющей доход, и стороной, получающей доход.
Срок уплаты: до 10го числа месяца, следующего за отчетным.
Срок сдачи отчетности: отчетность предоставляется до 20го числа месяца, следующего за отчетным стороной, которая удержала налог.
Существует 2 вида ставок PPh 23:
15% (30% без NPWP) взыскивается с сумм выплаченных дивидендов и сумм премий и выплат (кроме тех премий и выплат, которые облагаются PPh 21)
2% (4% без NPWP) взыскивается с сумм полученного вознаграждения за оказанные инженерные услуги, услуги по управлению, строительные услуги, консультационные услуги, ремонтные услуги, услуги по монтажу и установке оборудования и т.д. (полный список услуг указан в постановлении № 141/PMK.03/2015).

Подоходный налог для иностранцев со статусом SPLN (налоговые нерезиденты):

PPh 26
Данная статья описывает налог, взимаемый с доходов, полученных иностранными налогоплательщиками из источников в Республике Индонезия. Формой дохода может быть зарплата, проценты, дивиденды, роялти и т.п. Лицо, выплачивающее доход иностранцу, обязано удерживать подоходный налог в размере 20% от суммы дохода. Для тех, кто ведет бизнес или осуществляет деятельность в форме постоянного представительства в Индонезии срок предоставления персональной годовой налоговой декларации: до 31 марта года, следующего за отчётным (закон KUP № 28 от 2007, постановление PMK No.242/2014).
Сумма может быть уменьшена, если иностранец уплатил налог с данного дохода в стране своего налогового резидентства, и между Республике Индонезия и данной страной существует соглашение об избежание двойного налогообложения.

Список стран, подписавших налоговое соглашение с Республикой Индонезия

Подписывайтесь на нас и следите за выходом обновлений и новых публикаций:

Telegram-канал https://t.me/relocate_easy

Telegram-чат https://t.me/immigrationispossible

YouTube-канал https://www.youtube.com/@Relocate

Instagram https://instagram.com/relocateeasy