Разделы
релокация просто

Airbnb: Риски, о которых вы должны знать

От бронирования до выезда – возможные ловушки
Airbnb изменил то, как мы путешествуем, предложив уникальный опыт проживания вдали от стандартизированных отелей. Это платформа, построенная на доверии, где миллионы людей открывают свои дома незнакомцам, а путешественники получают возможность почувствовать себя местными жителями. Однако, как и в любой системе, основанной на человеческом взаимодействии, здесь есть свои "подводные камни" – истории, которые порой шокируют, порой забавляют, но всегда оставляют след.
Мы рассмотрим обе стороны этой монеты: коварные схемы мошенников среди хозяев и не менее удивительные ситуации, с которыми сталкиваются владельцы жилья, сдающие его в аренду.

Мошенничество со стороны хозяев и проблемы для гостей

В этом разделе подробно расскажем о различных формах мошенничества и обманных практик, с которыми сталкиваются гости, а также другие проблемы, влияющие на их пребывание и способность добиваться возмещения ущерба.

Мошеннические объявления и тактика «приманка и подмена»:

Гости часто прибывают в пункт назначения только для того, чтобы обнаружить, что объект размещения полностью отличается от рекламируемого или даже не существует. Это включает случаи, когда «уютная квартира» оказывается строительным магазином или пустым участком. Мошенники часто используют стоковые фотографии, манипулированные изображения или вводящие в заблуждение описания для создания привлекательных, но ложных объявлений.
Распространенной обманной практикой является тактика «приманка и подмена», когда хозяева привлекают гостей желаемым объявлением по конкурентоспособной цене, но в последний момент отменяют первоначальное бронирование (часто ссылаясь на «проблемы с обслуживанием» или «двойное бронирование»), а затем предлагают менее желательный или более дорогой альтернативный объект. Гости, уже взявшие на себя обязательства и нуждающиеся в жилье, часто чувствуют себя вынужденными принять худшую сделку.

Ложные претензии по ущербу и вымогательство:

Иногда отпуск может превратиться в настоящий квест уже после выезда из жилья! Некоторые недобросовестные хозяева пытаются вымогать деньги у гостей, выставляя им счета за выдуманные или преувеличенные повреждения, которые якобы произошли во время их пребывания. Это может быть что угодно: от "украденной" посуды до "сломанной" мебели, хотя на самом деле ничего такого не было. Цель одна – получить побольше денег, пользуясь тем, что гость уже уехал и ему сложнее доказать свою правоту.

Неприятные сюрпризы, конфиденциальность и ваша безопасность:

А вот это уже совсем жутко! Представьте: вы расслабляетесь в арендованном жилье, а кто-то за вами тайно наблюдает. К сожалению, обнаружение скрытых камер – это не такая уж редкость. Часто их маскируют под обычные предметы: детекторы дыма, зарядки для телефонов, часы... Политика Airbnb, конечно, говорит, что камеры можно размещать только в общих помещениях и только если хозяин об этом явно предупредил. Но многие, увы, на это забивают, и вот тут-то и начинаются серьезные нарушения вашей конфиденциальности!

Проблемы с отменой и возвратом средств

Значительным источником разочарования для гостей является отмена бронирований хозяевами с минимальным или полным отсутствием уведомления, часто всего за несколько часов до заезда. Эти отмены часто объясняются двойным бронированием или, более цинично, позволяют хозяину повторно выставить объект по значительно более высоким ценам в периоды пикового спроса, фактически «продавая» даты. Это оставляет гостей в затруднительном положении и вынуждает их искать альтернативное жилье, часто по завышенным ценам в последнюю минуту.

Советы для гостей, как себя обезопасить:

  • Тщательно изучайте объявления и отзывы: Внимательно читайте отзывы, особенно негативные. Ищите объявления с большим количеством подробных фотографий и описаний. Обращайте внимание на несоответствия.
  • Проверяйте профиль хозяина: Убедитесь, что у хозяина есть подтвержденные данные и хорошие отзывы. Остерегайтесь новых профилей без отзывов или с подозрительно низкими ценами.
  • Используйте Google Street View: Проверьте адрес объявления на картах, чтобы убедиться, что объект существует и соответствует фотографиям.
  • Общайтесь через платформу Airbnb: Всегда ведите переписку и осуществляйте платежи только через официальную платформу Airbnb. Это обеспечивает защиту и возможность разрешения споров.
  • Задавайте вопросы: Не стесняйтесь задавать хозяину уточняющие вопросы о жилье, окрестностях и правилах.
  • Документируйте все: В любой непонятной ситуации снимайте видео. Подробные рум-туры при заселении в жилье на долгосрок — это хорошая страховка. Сделайте фотографии и видео жилья сразу по прибытии, чтобы зафиксировать его состояние. Если возникнут проблемы, немедленно свяжитесь с хозяином и службой поддержки Airbnb, предоставив все доказательства.
  • Будьте осторожны со скрытыми камерами: Осмотрите помещение на предмет подозрительных устройств, замаскированных под бытовые предметы. Если вы обнаружили камеру, немедленно сообщите об этом в Airbnb.
  • Изучите политику отмены: Перед бронированием ознакомьтесь с политикой отмены бронирования хозяина и Airbnb, чтобы знать свои права в случае непредвиденных обстоятельств.
  • Используйте AI для составления писем: Если произошла безумная ситуация и вас переполняют эмоции, попросите ChatGPT или аналогичный инструмент составить формальное письмо с изложением фактов.
  • Не переживайте, если вы не виноваты: Airbnb часто более мягок к гостям и выжимает все соки из хозяев.

Испытания хозяина – Риски для имущества и недисциплинированные гости

А теперь давайте посмотрим на другую сторону медали! Ведь не только гости могут столкнуться с неприятностями. Быть хозяином на Airbnb – это далеко не всегда легко и просто. Часто можно услышать среди эмигрантов: "Вот куплю себе где-нибудь виллу на Бали или в Дубае и буду сдавать на Airbnb!" Но все ли так шоколадно? На самом деле, иногда это настоящий вызов, когда приходится иметь дело с испорченным имуществом, кражами, не самыми приятными гостями и даже с пугающей перспективой, что кто-то просто откажется съезжать! Все это, конечно, бьет и по кошельку, и по нервам.

Порча имущества: от незначительной до крупной

Хозяева часто сообщают о серьезной порче имущества, начиная от преднамеренного разрушения до обширных беспорядков, требующих значительных временных и финансовых вложений для уборки и ремонта. Это включает в себя разгромленные дома, уничтоженную мебель, пробитые дыры в стенах и отвратительные ванные комнаты.

Кражи и пропавшие вещи

Гости крадут удивительно широкий спектр предметов, от недорогих расходных материалов до дорогостоящей электроники и даже крупной мебели. Частые цели включают туалетные принадлежности, кофейные капсулы, салфетки для сушилки, специи, освежители воздуха, книги, мерные ложки и штопоры. Более тревожно, что хозяева сообщали о краже целых телевизоров, утюгов, комплектов роскошного постельного белья, портативных Bluetooth-колонок и даже о замене дорогих матрасов и подушек на более дешевые альтернативы.

Недисциплинированное поведение гостей и угрозы безопасности

Частая жалоба хозяев связана с тем, что гости устраивают несанкционированные вечеринки, часто превышающие допустимое количество человек, что приводит к серьезным жалобам на шум, порче имущества и нарушениям общественного порядка.

Незаконное проживание и захват жилья

Одной из самых финансово разрушительных и юридически сложных проблем для хозяев является ситуация, когда гости отказываются покинуть объект после окончания бронирования, фактически становясь сквоттерами. Это часто происходит, когда гости используют местные законы о защите арендаторов, особенно после определенного срока пребывания (например, 30 дней), который может переквалифицировать их в арендаторов, а не временных гостей.

Скрытые затраты на хостинг


Начало работы с Airbnb включает значительные первоначальные инвестиции, помимо простого размещения объявления. Хозяева должны инвестировать в качественную мебель, постельное белье и декор, чтобы сделать недвижимость привлекательной и комфортной для гостей. Профессиональная фотосъемка имеет решающее значение для привлекательности объявления, часто требуя дополнительных расходов. Кроме того, затраты включают чистящие средства и оборудование, а также потенциально ремонт, умные домашние устройства (например, бесключевые замки) и необходимое оборудование для обеспечения безопасности.

Поддержание краткосрочной аренды требует постоянных инвестиций. Это включает регулярное обслуживание бытовой техники, гаджетов, систем кондиционирования воздуха и водопровода для обеспечения хорошего состояния и стандартов безопасности. Хозяева также должны быть готовы к непредвиденным ремонтам, поскольку несчастные случаи и повреждения, вызванные гостями, неизбежны. Высокая текучесть гостей ускоряет износ, что означает, что полотенца, постельное белье и мебель требуют периодической замены.

Хостинг краткосрочной аренды часто означает более высокие счета за коммунальные услуги. Использование гостями электричества, воды и газа, особенно для кондиционирования воздуха, отопления и воды, может значительно увеличить счета за коммунальные услуги.

Если у хозяев нет времени или желания убираться между гостями, им придется нанять профессиональную службу уборки, что является значительной постоянной статьей расходов. Регулярная замена постельного белья, полотенец и чистящих средств увеличивает текущие расходы на хостинг. Постоянно заменяемые предметы, такие как туалетные принадлежности (шампунь, кондиционер, гель для душа), туалетная бумага и бумажные полотенца, также со временем накапливаются.

Доходы от Airbnb облагаются налогом, поэтому необходимо вести точный учет и консультироваться с налоговым специалистом для соблюдения местных правил. Стандартная страховка домовладельца может не покрывать деятельность по аренде. Может потребоваться специализированная страховка для краткосрочной аренды, чтобы обеспечить полную защиту от потенциального ущерба, нанесенного гостями, или претензий по ответственности. Airbnb также собирает и перечисляет туристические налоги правительствам по всему миру, например, 2,4 миллиарда долларов в США в 2024 году.

Airbnb обычно взимает с хозяев комиссию за обслуживание в размере от 3% до 5% за каждое бронирование, покрывая использование платформы, маркетинг и обработку платежей. Для некоторых типов объявлений или политик отмены комиссия может составлять 14-16%. Другие платформы, такие как Booking.com, имеют более высокие комиссии (10-15%), а Vrbo взимает 5% комиссии плюс 3% за обработку платежей.

Если хозяева решают нанять управляющую компанию, эти услуги обычно включают управление бронированиями, общение с гостями, координацию уборки и обслуживания, а также, возможно, управление объявлениями, маркетинг и стратегии ценообразования. Эти услуги влекут за собой сборы, которые могут составлять от 10% до 30% от дохода от аренды.

Рыночные вызовы и волатильность дохода

Рынок краткосрочной аренды постоянно меняется, и хозяева сталкиваются с рядом вызовов, которые могут повлиять на их прибыльность.
  • Регуляторное давление: Многие города вводят местные ограничения на разрешения на краткосрочную аренду или взимают более высокие налоги для решения проблем нехватки жилья. Различные правила в разных регионах увеличивают юридические издержки и операционную сложность для хозяев. Внезапные изменения в политике, такие как налогообложение долгосрочного проживания на Airbnb в Канаде как коммерческого дохода, могут значительно снизить прибыль. В 2025 году Франция сократит налоговые льготы для краткосрочной аренды, ограничит аренду 90 днями в год и введет обязательную регистрацию недвижимости. В Северной Америке штаты, такие как Флорида, Калифорния, Колорадо и Массачусетс, вводят новые правила, а правила Нью-Йорка уже влияют на рынок.
  • Интенсивная рыночная конкуренция: При более чем 8 миллионах объявлений на Airbnb становится трудно выделиться, особенно учитывая, что 60% из них не имеют уникальной привлекательности. Это перенасыщение может привести к ценовым войнам, при этом ночные тарифы значительно снижаются в некоторых городах. Традиционные отели также составляют конкуренцию, предлагая конкурентоспособные цены и стандартизированные услуги. С 2020 года количество активных объявлений Airbnb в США увеличилось на 62%, и эта тенденция, по прогнозам, будет продолжаться.
  • Экономическое давление и волатильность дохода: Экономические спады или кризисы (например, COVID-19) могут резко снизить спрос на краткосрочную аренду. Сезонные колебания могут привести к значительным различиям в доходах между пиковыми и непиковыми периодами, а конкуренция или регулирование могут еще больше снизить доходы в пиковые периоды. Более короткие окна бронирования (гости бронируют за месяц вместо двух) увеличивают риск незанятости. Хозяева также сталкиваются с ростом затрат на уборку и ремонт из-за инфляции труда и нехватки квалифицированного персонала. Гости стали более чувствительны к ценам, что вынуждает хозяев применять гибкие стратегии ценообразования и предлагать привлекательные функции для бюджетных путешественников.
  • Операционная сложность: Такие задачи, как корректировка цен, общение с гостями и обслуживание недвижимости, требуют постоянного внимания и отнимают много времени. Управление несколькими графиками бронирования и общение с членами команды также является трудоемким. Автоматизация с помощью инструментов искусственного интеллекта становится все более важной для управления Airbnb, включая общение с гостями, ценообразование и создание контента.

Советы для хозяев, как себя обезопасить и преуспеть:

Стать хозяином на Airbnb – это не только получать доход, но и быть готовым к разным вызовам. Чтобы ваш опыт был максимально приятным и прибыльным, вот несколько важных советов:
  • Изучайте рынок и законы перед стартом! Не спешите покупать виллу или апартаменты, чтобы сразу сдавать ее через Airbnb. Сначала хорошенько изучите местный рынок жилья: какой спрос, какая конкуренция, какие цены. И самое главное – проверьте законы! Можно ли вообще сдавать жилье посуточно в этом регионе? Например, в Великобритании это разрешено далеко не везде, а в некоторых городах есть строгие ограничения на количество дней в году. Незнание законов не освобождает от ответственности, а может привести к большим штрафам или даже к запрету на деятельность.
  • Учитывайте все скрытые расходы! Доход от Airbnb – это не чистая прибыль. Помимо очевидных трат, таких как комиссии платформы (они могут быть от 3% до 16%!), уборка (если вы нанимаете профессионалов, это существенная статья расходов), коммунальные услуги (гости редко экономят воду и электричество!), есть еще много неочевидных. Это и первоначальные инвестиции в качественную мебель, декор, хорошую фотосъемку, и регулярное обслуживание техники, сантехники, и, конечно, постоянная закупка расходных материалов – от туалетной бумаги до шампуней. Не забывайте про страховку – обычная страховка домовладельца не всегда покрывает риски краткосрочной аренды, так что, возможно, потребуется специализированная. И, конечно, налоги! Доходы от Airbnb облагаются налогом, и нужно вести точный учет, а лучше – проконсультироваться с налоговым специалистом.
  • Будьте готовы к "качелям" дохода. Рынок краткосрочной аренды очень чувствителен к экономическим спадам, кризисам (привет, COVID-19!) и сезонности. В пиковые сезоны доход может быть высоким, но в межсезонье он может сильно упасть. Учитывайте это при планировании бюджета и не рассчитывайте на стабильный поток денег круглый год.
  • Установите четкие правила дома: Подробно опишите все правила, включая количество гостей, запрет на вечеринки, правила использования бытовой техники и штрафы за нарушения. Чем яснее правила, тем меньше недопонимания.
  • Проверяйте гостей: Обращайте внимание на профили гостей, их отзывы и историю бронирований. Если у вас есть сомнения, не стесняйтесь задавать вопросы или отказываться от бронирования. Доверяй, но проверяй!
  • Документируйте состояние имущества: Перед каждым заездом делайте подробные фотографии и видео всех помещений и ценных предметов. Это ваша главная защита в случае подачи претензии о возмещении ущерба.
  • Установите камеры наблюдения (с уведомлением): Если вы решите установить камеры, размещайте их только в общих зонах (например, на входе) и обязательно четко указывайте их наличие в объявлении. Никогда не устанавливайте скрытые камеры – это незаконно и ужасно!
  • Будьте готовы к быстрому реагированию: В случае возникновения проблем (шум, повреждения) оперативно связывайтесь с гостями и, при необходимости, со службой поддержки Airbnb. Скорость реакции часто решает проблему.
  • Ограничьте длительность пребывания: Чтобы избежать проблем с незаконным проживанием, изучите местные законы о правах арендаторов и, возможно, ограничьте максимальную длительность бронирования до срока, после которого гость может получить права арендатора.
  • Используйте умные замки: Это позволяет легко менять коды доступа для каждого гостя и отслеживать время входа/выхода, что повышает безопасность.
  • Не оставляйте ценные вещи: Убирайте все личные и ценные вещи из объекта недвижимости перед сдачей в аренду. Лучше перестраховаться.
  • Будьте готовы к износу: Учитывайте, что при постоянной сдаче в аренду мебель, техника и предметы быта будут изнашиваться быстрее. Включите это в свои финансовые расчеты, чтобы не было неприятных сюрпризов.

Заключение

Итак, мы с вами прошлись по всем "подводным камням" Airbnb – и для тех, кто ищет жилье, и для тех, кто его сдает. Стало ясно, что эта платформа, хоть и обещает классный опыт, может подкинуть сюрпризов: мошенники, несовпадение ожиданий, проблемы с конфиденциальностью и, конечно, сложности с возвратом денег. Получается, что Airbnb, вроде бы построенный на доверии, иногда сам же его и подрывает, не всегда справляясь с нечестными игроками и не давая нужной прозрачности.

А что насчет хозяев? Да, Airbnb может принести хороший доход, но это не пассивный заработок, как многие думают. Помимо очевидных трат на уборку, коммуналку и комиссии, есть куча скрытых расходов: износ мебели, кражи, постоянный ремонт... И не забывайте про "веселых" гостей, которые могут устроить погром или, что еще хуже, просто отказаться съезжать! Защита от Airbnb, увы, не всегда работает, и большая часть проблем ложится на плечи хозяев.

Плюс ко всему, рынок аренды постоянно меняется: новые законы, куча конкурентов, экономические качели... Чтобы быть успешным хозяином, нужно не просто уметь ставить цены, но и быть готовым к постоянной работе, тратить много времени и, конечно, уметь разруливать любые ситуации, связанные с людьми и правилами.

В общем, Airbnb – это мощная штука, но пользоваться ею нужно с умом! И гостям, и хозяевам важно заранее понимать все риски и быть готовыми к разным поворотам. Только так можно избежать неприятностей и сделать опыт на Airbnb по-настоящему выгодным и приятным. Будьте начеку и планируйте все заранее – и тогда все будет хорошо!

Еще больше интересной и необычной информации о разных странах, вы можете найти:

Telegram-канал https://t.me/relocate_easy

YouTube-канал https://www.youtube.com/@Relocate

Instagram https://instagram.com/relocateeasy